北京孫河兩宗地塊甫一掛牌即被貼上“準(zhǔn)地王”的標(biāo)簽，然而，“準(zhǔn)地王”卻意外流拍。
“實(shí)際上，為避免優(yōu)質(zhì)地塊流拍導(dǎo)致土地市場降溫，政府在推地之前，已經(jīng)了解過房企的拿地意向，基本確定有意向企業(yè)之后，政府才會把優(yōu)質(zhì)地塊推出來，但這個高價還是把房企給嚇跑了?！币患掖笮头科笸顿Y部經(jīng)理告訴《華夏時報》記者。
接近北京市國土局的一位人士表示，政府近期推地的節(jié)奏明顯加快，推出孫河這兩塊地意在托熱土地市場，但這個定價有點(diǎn)“太著急”。
“定價太離譜”
根據(jù)出讓公告，朝陽區(qū)孫河K地塊規(guī)劃建筑面積為89860平方米，起始價31.45億元，包括保障房面積在內(nèi)的起始樓面價高達(dá)3.5萬元/平方米，破北京宅地起始樓面價*記錄。而孫河BCDE地塊規(guī)劃建筑面積176085平方米，起始價46億元，起始樓面價約2.6萬元/平方米。77.45億元的總價，即使以底價成交，也意味著北京新總價地王將誕生。
“這一地塊本來要在去年底推，定價也參照了去年中糧地產(chǎn)(000031,股吧)拿的孫河地塊的成交價格，但由于北京對高端住宅實(shí)行限價政策，這一地塊就延遲到今年推出?！鄙鲜鼋咏本┦袊辆值娜耸肯蛴浾咄嘎叮衲甑氖袌鲂星榧鞭D(zhuǎn)直下，無論是房地產(chǎn)央企還是民企在資金上都有所顧慮，這也是政府部門沒料到的。
截至起拍前，上述兩宗地塊網(wǎng)上報價均為零，成為北京三年來*流拍的住宅地塊。
據(jù)記者了解，天恒置業(yè)與中糧地產(chǎn)兩家房企確實(shí)意向參與了孫河BCDE地塊的競拍。但在競拍當(dāng)日，天恒雖然現(xiàn)場參與了房山其它地塊的競拍，但對孫河地塊卻未給予報價，中糧地產(chǎn)則未現(xiàn)身。
“一方面是本次出讓的孫河地塊價格超出了我們的預(yù)期，另一方面，該地塊規(guī)劃與我們之前拿到的地塊產(chǎn)品規(guī)劃也不一樣?！庇浾咭酝顿Y者身份致電中糧地產(chǎn)董秘時，對方如是說。
同在孫河地塊開發(fā)高端項目的一位房企負(fù)責(zé)人對記者表示，政府這次“定價太離譜”，“現(xiàn)在不少開發(fā)商現(xiàn)金流緊張，哪有公司愿意花這么多錢拿地？”
亞豪機(jī)構(gòu)市場總監(jiān)郭毅表示，對于當(dāng)前以“去庫存化”為首要任務(wù)的房企來說，孫河兩宗地塊過高的總價會加大其資金使用成本，這是造成兩地塊最終流拍的主要原因。
“這兩幅地塊的流拍，對今年下半年北京土地市場的成交都會造成影響，預(yù)計下半年將推出的低密地塊還將頻頻遇冷?！惫阒赋觥?/P>
中糧地王被套牢
孫河地塊從去年的“大熱”到今年流拍“爆冷”，反映了開發(fā)商對未來市場走勢的判斷。
“拿地節(jié)奏可以看出企業(yè)對市場的判斷，目前開發(fā)商普遍不看好未來一年樓市的發(fā)展?！敝性禺a(chǎn)首席分析師張大偉分析，20大標(biāo)桿房企購置土地單月額度連續(xù)多月銳減，今年4-6月連續(xù)3個月不足200億元，未來房企拿地有可能繼續(xù)萎縮。
此前不惜重金拿地的開發(fā)商，如今則面臨“解套”難題。
“在去年和今年初，很多企業(yè)購買土地都是以現(xiàn)有的二手房交易價格為地價標(biāo)準(zhǔn)，他們在按照2013年房價上漲的價格幅度計算2014年可能出現(xiàn)的房價上漲，我個人認(rèn)為這是一個很危險的事情?！比A遠(yuǎn)地產(chǎn)董事長任志強(qiáng)在今年初表示。
在任志強(qiáng)看來，去年高價拿地的開發(fā)商無疑是在進(jìn)行“一場豪賭”。
以中糧地產(chǎn)為例，去年7月，該公司以4.84萬元/平方米的實(shí)際樓面價，獲得孫河HIJ地塊，刷新了北京土地出讓歷史上的單價紀(jì)錄。
“中糧地產(chǎn)高價拿下孫河地塊，是看中了這一區(qū)域土地的升值潛力，因?yàn)閺?012年到2013年，孫河區(qū)域的住宅價格至少上漲了30%?！睒I(yè)內(nèi)一位分析人士指出。
但這一次，中糧地產(chǎn)似乎“沒有賭對”。業(yè)內(nèi)人士測算，中糧地產(chǎn)孫河項目要賣到10萬元/平方米左右才能成功“解套”。
郭毅表示，由于去年出讓的住宅用地普遍配建了自住房及保障房，北京位置較好的少量商品住宅地塊因高地價而“被豪宅”。城市別墅激增的供應(yīng)量與穩(wěn)定的需求量將可能造成細(xì)分市場的供過于求，加之北京嚴(yán)格執(zhí)行的限購政策對高端人群的購房行為形成制約，北京的高端住宅市場未來走勢并不明朗。
