開發(fā)商信誓旦旦的承諾一周之內(nèi)不漲價(jià)以及“北京四環(huán)房?jī)r(jià)進(jìn)入8萬元時(shí)代”的行業(yè)判斷，似乎令市場(chǎng)進(jìn)入了亢奮的狀態(tài)。
不過，隨著新政出臺(tái)10天，開發(fā)商“約好”的漲價(jià)并未出現(xiàn)，二手房的市場(chǎng)雖然新房源掛牌量和帶看量有大幅上漲，但成交量并未有明顯提升。
“現(xiàn)在的市場(chǎng)熱度遠(yuǎn)未到亢奮的程度，據(jù)我們的調(diào)查，幾個(gè)號(hào)稱連夜排隊(duì)、一夜熱銷的項(xiàng)目，大多都是房企炒作的噱頭，希望給購房者造成熱銷漲價(jià)的心理預(yù)期。”房地產(chǎn)行業(yè)分析人士陳劍波告訴《華夏時(shí)報(bào)》記者，“真實(shí)的情況是新政出臺(tái)后，樓市成交確實(shí)見到起色，但只是穩(wěn)步上漲，并未出現(xiàn)井噴?！?/P>
“熱銷”真相
4月6日，清明節(jié)放假的第三天。北京大興區(qū)一知名樓盤售樓處內(nèi)顯得有些冷清，不如前兩天人多，只有五六個(gè)銷售人員閑坐在洽談區(qū)里閑聊。
“我們這個(gè)項(xiàng)目現(xiàn)在已經(jīng)轉(zhuǎn)為現(xiàn)房銷售，剩下的房源不多，目前主要是老項(xiàng)目的出清，因此并沒有推出大幅的促銷活動(dòng)，但也沒有上調(diào)價(jià)格?！碑?dāng)記者以購房人身份上前咨詢時(shí)，一位銷售人員淡淡地告訴記者。
一直打算在北京購房的黃小姐在新政出臺(tái)后，不得不加快了購房的計(jì)劃。在清明放假期間，她幾乎咨詢了北京所有的剛需項(xiàng)目樓盤。
“我問到的大多數(shù)項(xiàng)目都說項(xiàng)目的房源不多，基本沒有集中推盤促銷的情況。不放量哪還有熱銷呢？”黃小姐告訴記者，與以往樓盤銷售“狂轟亂炸”式的電話追訪不同，清明過后，給她電話推銷的銷售人員并不多。
而對(duì)于想要購買改善性住房的購房者來說，在經(jīng)歷多次市場(chǎng)的波動(dòng)之后，出手則更為理性?！罢邔用嫔洗_實(shí)釋放了對(duì)改善住房的利好，但因?yàn)檫@一類房源在北京市場(chǎng)上非常多，價(jià)格應(yīng)該不會(huì)馬上就漲起來，所以還想再等等看，不會(huì)馬上出手?！毕朐诮趽Q房的林先生告訴記者。
實(shí)際上，清明節(jié)一向是樓市營銷的傳統(tǒng)“淡季”，開發(fā)商對(duì)這個(gè)節(jié)點(diǎn)的營銷興致相對(duì)的冷淡，亞豪機(jī)構(gòu)的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，今年清明期間北京樓市并無純新盤入市，比去年清明期間2個(gè)項(xiàng)目入市更顯冷清。
“除了避免淡季的營銷外，我們也在等央行新政在各銀行間的實(shí)質(zhì)落地，同時(shí)，按照銷售計(jì)劃，4月份一般以前期已推貨量的加速去化為主，并未急于推新。”北京一家大型房企的營銷總監(jiān)對(duì)記者表示。
他告訴記者，目前北京的多數(shù)項(xiàng)目的推盤量出現(xiàn)了減少的情況，這在一定程度上，也讓市場(chǎng)出現(xiàn)了“供不應(yīng)求”的局面，造成“熱銷”假象。
而據(jù)記者在北京市住建委網(wǎng)站上公布的數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，4月4日至6日的三天的假期中，北京市商品住宅分別成交了362套、199套和100套。雖然三天成交總套數(shù)與去年同期相比上漲222%，但與今年3月平均單日成交214套的成交量相比，這一數(shù)字顯得并不驚人。
3?30新政出臺(tái)后的首周，北京商品住宅市場(chǎng)成交量出現(xiàn)小幅反彈。據(jù)亞豪機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，新政首周北京共成交商品住宅2359套，成交面積22.06萬平方米，環(huán)比之前一周，成交套數(shù)、面積分別小幅上漲了22.5%和24.1%。
漲價(jià)虛實(shí)
3?30新政出臺(tái)之后，開發(fā)商聲稱的“暫時(shí)不漲價(jià)”、“一周不漲價(jià)”似乎讓房?jī)r(jià)上漲成為理所當(dāng)然的事。不過，一周過去了，“約好”的漲價(jià)并未出現(xiàn)。
“我咨詢過的樓盤只有一個(gè)樓盤告訴我四月中旬再開盤預(yù)計(jì)會(huì)有500元/平方米的價(jià)格上調(diào)，其他樓盤都沒有提到調(diào)價(jià)，部分樓盤則表示，如果能盡快購房還會(huì)有優(yōu)惠?！秉S小姐告訴記者。
“從目前的情況來看，新政的出臺(tái)對(duì)于剛需人群的影響少之又少。尤其是北京市場(chǎng)商品房總價(jià)偏高，公積金貸款首付無論是兩成還是三成，總額120萬元的貸款上限仍然很難滿足購房人的貸款需求?！贝笈d區(qū)一剛需項(xiàng)目營銷總監(jiān)說道，因此，對(duì)于項(xiàng)目來說不能輕易調(diào)價(jià)，“調(diào)上去容易，再想調(diào)下來就難了?！?/P>
根據(jù)亞豪機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，4月，北京樓市預(yù)計(jì)將有31個(gè)項(xiàng)目入市，其中包括通泰國際公館、壹中心、魯能七號(hào)別墅在內(nèi)的10個(gè)純新盤，以及首開?熙悅尚郡、中建?國際、五礦?銘品（等21個(gè)老項(xiàng)目后期。
從4月預(yù)計(jì)入市項(xiàng)目定價(jià)來看，31個(gè)項(xiàng)目當(dāng)中僅10個(gè)項(xiàng)目公布了預(yù)計(jì)售價(jià)，其中通泰國際公館預(yù)計(jì)售價(jià)2.7萬元/平方米、中奧廣場(chǎng)?首站報(bào)價(jià)3.5萬元/平方米等，其余21個(gè)均處待定當(dāng)中。
北京一家全國性房企的營銷總監(jiān)告訴記者，市場(chǎng)上發(fā)出“漲價(jià)”聲音的項(xiàng)目也主要是為營銷作秀，為購房者制造“*購房窗口”的心理壓力。“漲價(jià)的前提是成交量上去，現(xiàn)在市場(chǎng)情況剛有所好轉(zhuǎn)就漲價(jià)，只會(huì)把購房人嚇跑。”
該項(xiàng)目銷售人員介紹說，“目前項(xiàng)目二期正在進(jìn)行排號(hào)，沒有漲價(jià)反而還有優(yōu)惠活動(dòng)?！爆F(xiàn)場(chǎng)看房的買房人告訴記者，已經(jīng)不是*次來看這個(gè)項(xiàng)目，此前因?yàn)槎追渴赘哆^高而一直猶豫，“如今新政出臺(tái)，如果選中合適的，會(huì)考慮出手?！?/P>
與新房市場(chǎng)“不敢輕易漲價(jià)”相比，二手房市場(chǎng)則暗潮涌動(dòng)。
新政出臺(tái)后，二手房交易市場(chǎng)明顯升溫。
統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，4月*周北京二手房住宅新增掛牌房源量、客戶委托量，環(huán)比上周分別增長(zhǎng)了18.5%和28.8%，一周帶看客戶量達(dá)到51557人，環(huán)比增長(zhǎng)27.5%。
“從目前來看，部分二手房業(yè)主確實(shí)有調(diào)高售價(jià)的意愿，但幅度很小。由于營業(yè)稅5改2政策出臺(tái)后，購房人還會(huì)節(jié)省一部分成本，因此算下來購房人交付的總價(jià)還是降低了?！睂＜冶硎尽?/P>
“實(shí)際上暗中抬價(jià)的是二手房中介?！币晃挥蟹吭丛谑鄣臉I(yè)主對(duì)記者表示，新政出臺(tái)后，中介曾向他表示現(xiàn)在如果價(jià)格不變，成交會(huì)容易些，但目前并不適合漲價(jià)。但他后來發(fā)現(xiàn)，他出售的房源被中介加價(jià)10萬元掛出。
專家表示，在新政后的市場(chǎng)實(shí)際成交和動(dòng)態(tài)方面的數(shù)據(jù)表明，對(duì)于春節(jié)后已經(jīng)平穩(wěn)復(fù)蘇的北京樓市來說，新政對(duì)樓市市場(chǎng)實(shí)際成交、客源量、房源量來說都帶來了15%-20%左右的增長(zhǎng)。但這一增長(zhǎng)幅度并不像此前有分析預(yù)期的那樣“暴漲暴增”，新政后北京樓市依然呈現(xiàn)出穩(wěn)步回暖復(fù)蘇的態(tài)勢(shì)。
