“政府離不開房地產(chǎn)這只夜壺。房地產(chǎn)是中國經(jīng)濟增長不可缺少的支柱，不會破裂，”素有“大炮”之稱的華遠(yuǎn)地產(chǎn)董事長任志強上周再提“夜壺論”，反駁樓市泡沫破裂。幾乎同時，任志強的好友、SOHO中國董事長潘石屹在清華經(jīng)管學(xué)院中國企業(yè)家論壇上高調(diào)絕言：“中國的房地產(chǎn)就是泰坦尼克號，馬上就要撞到前面的冰山。撞到之后，不但是房地產(chǎn)行業(yè)的風(fēng)險，更大的是金融行業(yè)的風(fēng)險。”

對于夜壺論，筆者斷難贊成；但房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈條長、波及面廣是不爭的事實。也正是因此，房地產(chǎn)調(diào)控和治理的方略更是要兼顧遠(yuǎn)近，從長計議。通過“任潘之爭”，筆者梳理出了兩大陣營，一是不希望房價下跌的陣營，二是期待房價下跌的陣營。

先看不希望房價下跌的陣營。這包括地方政府、銀行、投資客以及房地產(chǎn)上下游相關(guān)產(chǎn)業(yè)鏈生存者。在前期房地產(chǎn)調(diào)控之下，有“土地財政”依賴慣性的地方政府，有的已經(jīng)開始先于房地產(chǎn)開發(fā)商和銀行，支撐不下去了。尤其是在經(jīng)濟下行壓力加大的背景下，一些地方政府開始為房地產(chǎn)“松綁”。

銀行是第二個不希望房價下跌的主體。道理很簡單，房地產(chǎn)前端的地產(chǎn)金融、后端的個人住房貸款均與銀行信貸有直接聯(lián)系。尤其是在前端，房地產(chǎn)有更高的杠桿率，開發(fā)企業(yè)可以用土地和在建工程獲得銀行的信貸，預(yù)售之后又能靠預(yù)收款和個貸擴大杠桿率。因此，在抑制房地產(chǎn)的政策之下，銀行與開發(fā)商的關(guān)系可謂“心有戚戚焉”。

投資客自然也不希望房價下跌。今年2月份，杭州出現(xiàn)了樓盤降價，購房者退房索賠鬧劇。一些購房者雖然不是投資客，但其心態(tài)似乎與投資客高度統(tǒng)一―房價不能跌。

再看期待房價下跌的陣營。這一陣營包括尚未購房者和準(zhǔn)備改善住房者。未購房者和準(zhǔn)備改善住房者不僅希望房價下跌，更有甚者還樂見樓市崩盤，但在目前的房地產(chǎn)市場中，持幣購房者實際上處于零話語權(quán)地位。

讓我們回頭梳理一下中央政府的調(diào)控之路。從2003年開始，樓市調(diào)控經(jīng)歷了限購政策、土地政策、財稅政策，應(yīng)該說成績也不小，但房地產(chǎn)供應(yīng)者把持話語權(quán)的狀態(tài)沒有扭轉(zhuǎn)。政府目前正在想方設(shè)法改變這一現(xiàn)狀。

房地產(chǎn)是否存在泡沫，泡沫是否會破裂，更加準(zhǔn)確的判斷可以從相關(guān)部門的報告中尋出端倪。銀監(jiān)會上周五發(fā)布的《中國銀行業(yè)監(jiān)督管理委員會2013年報》提出“嚴(yán)控房地產(chǎn)貸款風(fēng)險”?！赌陥蟆访鞔_，今年高度關(guān)注重點區(qū)域、重點企業(yè)，深入分析不同區(qū)域房地產(chǎn)風(fēng)險的具體情況，及早制定風(fēng)險防控預(yù)案，緩釋風(fēng)險。繼續(xù)強化“名單制”管理，防范個別企業(yè)資金鏈斷裂可能產(chǎn)生的風(fēng)險傳染。

現(xiàn)實中已有信號，個別地區(qū)樓盤價格下跌已有先例。筆者預(yù)計，還會有更多實例出現(xiàn)，而這種先例出現(xiàn)的頻率與數(shù)量更多取決于*大陣營的態(tài)度。