盡管財(cái)政部一直表態(tài)，年內(nèi)房地產(chǎn)稅不會(huì)出現(xiàn)實(shí)質(zhì)性的進(jìn)展，但這并沒(méi)有降低輿論對(duì)房地產(chǎn)稅立法進(jìn)程的關(guān)注。

7月28日，國(guó)務(wù)院發(fā)展研究中心研究員倪紅日稱，該中心和財(cái)政部、稅務(wù)總局正考慮將房產(chǎn)稅和城鎮(zhèn)土地使用稅合并的可行性，現(xiàn)在全國(guó)人大正在起草房地產(chǎn)稅立法草案，基本上也是按照這個(gè)方向在制定草案。

從房產(chǎn)稅試點(diǎn)到如今房地產(chǎn)稅立法，雖然只有一字之差，但卻折射出中央在稅制調(diào)整上思路的轉(zhuǎn)變。

據(jù)悉，2011年上海、重慶試點(diǎn)房產(chǎn)稅。三年過(guò)去了，雖然官方并未對(duì)試點(diǎn)效果做出公開(kāi)評(píng)論，但是開(kāi)征房地產(chǎn)稅的聲音卻逐漸增大，十八屆三中全會(huì)以后，房地產(chǎn)稅的使用率也大大提高。相比房產(chǎn)稅單一對(duì)房產(chǎn)征稅的模式，房地產(chǎn)稅一定程度上增加了土地使用稅的部分，更好體現(xiàn)了“房地合一”的征稅模式，稅制更完善，未來(lái)或?qū)⑷∠慨a(chǎn)稅。

“房地合一”征稅模式

“城鎮(zhèn)土地使用稅是對(duì)土地征稅，按照土地的面積來(lái)計(jì)稅征稅，房產(chǎn)稅是對(duì)房產(chǎn)征稅，按照房產(chǎn)原值進(jìn)行征稅。房子是建在土地上的，這兩個(gè)稅種一旦合并即可實(shí)現(xiàn)‘房地合一’。”在2014新常態(tài)經(jīng)濟(jì)與財(cái)稅改革方案論壇上，倪紅日如此說(shuō)。

據(jù)悉，目前房產(chǎn)稅和城鎮(zhèn)土地使用稅都主要面向企業(yè)征收。財(cái)政部公布的“2014年上半年稅收收入情況分析”顯示，今年上半年房產(chǎn)稅完成959.01億元，城鎮(zhèn)土地使用稅完成1061.71億元。

在財(cái)政部公布的這份報(bào)告中，上述兩個(gè)稅種的占比并不大，僅占上半年稅收收入的3%，遠(yuǎn)不及個(gè)稅占比，且兩項(xiàng)相加不抵土地增值稅的額度，對(duì)征管部門(mén)來(lái)說(shuō)，合并可能更利于簡(jiǎn)化征管。

對(duì)此，中國(guó)社科院財(cái)經(jīng)戰(zhàn)略研究院研究員楊志勇坦言，當(dāng)前從房產(chǎn)稅試點(diǎn)看，稅制本身的調(diào)節(jié)作用并不明顯，而且對(duì)地方政府稅源貢獻(xiàn)也較小，未來(lái)應(yīng)該取消房產(chǎn)稅，進(jìn)而改征房地產(chǎn)稅，合并土地使用稅、契稅和耕地占有稅等三個(gè)稅種，完善稅制改革。

《中國(guó)經(jīng)營(yíng)報(bào)》記者了解到，目前世界各主要國(guó)家房地產(chǎn)稅課稅對(duì)象大體分為兩類：一類是對(duì)土地和房屋征收，另一類是僅對(duì)土地或房屋征收。

之所以出現(xiàn)兩稅合并的趨勢(shì)，更多在于當(dāng)前稅費(fèi)較多。

2010年就有報(bào)道曾披露，現(xiàn)階段涉及房地產(chǎn)的稅種有12項(xiàng)，涉及房地產(chǎn)的收費(fèi)多達(dá)50項(xiàng)，兩者共計(jì)62項(xiàng)。今年兩會(huì)期間，恒大地產(chǎn)董事局主席許家印還表示，現(xiàn)在各種審批費(fèi)用已經(jīng)占到房?jī)r(jià)成本的11%。“最少的地方收37項(xiàng)費(fèi)用，最多的地方收157項(xiàng)費(fèi)。”

對(duì)此，在上述論壇上，財(cái)政部財(cái)政科學(xué)研究所所長(zhǎng)賈康也表示，目前我國(guó)在土地開(kāi)發(fā)、房地產(chǎn)交易和不動(dòng)產(chǎn)持有環(huán)節(jié)涉及太多種類的稅費(fèi)。鑒于房地產(chǎn)領(lǐng)域稅費(fèi)種類偏多，未來(lái)確實(shí)有進(jìn)一步合并稅種的需求。

增加持有環(huán)節(jié)征稅

和現(xiàn)在征管方式不同的是，一旦兩個(gè)稅種合并，未來(lái)征管原則上也應(yīng)該做相應(yīng)的調(diào)整。

倪紅日表示，由于計(jì)稅依據(jù)和稅基發(fā)生變化，合并后的房地產(chǎn)稅應(yīng)按照房子的市場(chǎng)評(píng)估值來(lái)征稅。她建議新的房地產(chǎn)稅對(duì)所有經(jīng)營(yíng)性房地產(chǎn)都征稅。對(duì)于住宅，應(yīng)該只對(duì)占住宅總量約10%的豪宅征稅，而對(duì)于普通住宅，或可以先不征收房地產(chǎn)稅。

事實(shí)上，相比房產(chǎn)稅，房地產(chǎn)稅則是一個(gè)綜合概念，既包括房產(chǎn)稅，也包括土地增值稅、土地使用稅等多個(gè)相關(guān)稅種，而與房地產(chǎn)相關(guān)的各種稅以及整個(gè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、交易、保有全鏈條中各種稅之外的費(fèi)，都可以納入“房地產(chǎn)稅”的范圍。

在征收范圍擴(kuò)大的情況下，房地產(chǎn)稅立法工作也面臨多重困難。是對(duì)增量還是存量住房征收，是要按照房產(chǎn)面積還是套數(shù)來(lái)征稅，是否需要設(shè)置免征條件等問(wèn)題需要權(quán)衡考慮。

賈康建議，房地產(chǎn)稅宜遵循“公平土地稅負(fù)，強(qiáng)化保有環(huán)節(jié)”的原則，在推進(jìn)個(gè)人住房房產(chǎn)稅試點(diǎn)之外，可以下調(diào)過(guò)高的住房用地稅負(fù)，精簡(jiǎn)流轉(zhuǎn)交易環(huán)節(jié)稅費(fèi)，重點(diǎn)發(fā)展保有環(huán)節(jié)房地產(chǎn)稅。

在他看來(lái)，對(duì)短期持有的投機(jī)性住房實(shí)行高度超額累進(jìn)稅率，保有環(huán)節(jié)的稅制建設(shè)應(yīng)堅(jiān)持“調(diào)節(jié)高端”的原則，不能簡(jiǎn)單模仿國(guó)外“普遍征收”模式。

值得注意的是，如果開(kāi)征房地產(chǎn)稅，應(yīng)該要減輕流動(dòng)環(huán)節(jié)的稅費(fèi)，取消現(xiàn)有房地產(chǎn)稅體系當(dāng)中的重復(fù)征稅的稅種。

此后，國(guó)務(wù)院發(fā)展研究中心稱，他們已經(jīng)和財(cái)政部、稅務(wù)總局對(duì)相關(guān)話題進(jìn)行長(zhǎng)達(dá)10年的研究，其中之一便是房地稅和土地使用稅的合并，據(jù)悉，目前全國(guó)人大已經(jīng)在起草相關(guān)內(nèi)容，并將形成法律草案。