房地產(chǎn)市場總體依然低迷。6月15日國家統(tǒng)計局發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，今年前5月全國商品房總銷售額同比下降31.5%。

下行的市場中，普通剛需住宅與豪宅，卻走出了截然不同的行情。一邊是普遍打折、“救市”政策頻出但遲遲不見效；另一邊是任性篩客、大設(shè)門檻卻開盤“日光”。

上海4月至5月全域靜態(tài)管控，新房銷售活動一度停擺，但6月認(rèn)購重啟后，入市的8個單價超10萬元/平方米項目均備受熱捧，豪宅購房者感受到了“一房難求”，他們比剛需置業(yè)者更加焦慮。

根據(jù)房地產(chǎn)研究機(jī)構(gòu)克而瑞的數(shù)據(jù)，今年前4月，上海、杭州、合肥共計成交高端住宅6123套，上海單價10萬元/平方米以上住宅共計成交2708套，創(chuàng)近年來新高。長三角以外，北京、廣州、深圳、武漢等一二線城市的*板塊高端項目也不乏日光盤，許多有錢人懷揣上千萬元卻在搖號中鎩羽而歸。

豪宅成交為何能在當(dāng)前慘淡樓市中走出“逆行情”？根據(jù)萊坊國際等機(jī)構(gòu)的報告，近年來無論是在全球還是具體到中國，高凈值人群數(shù)量都在大幅度增加，全球房地產(chǎn)資產(chǎn)價格也水漲船高，越來越多的私人資本涌入房地產(chǎn)，萊坊國際調(diào)研稱有23%的超高凈值人士計劃在2022年投資房地產(chǎn)。任澤平團(tuán)隊近期報告中稱，財富“馬太效應(yīng)”顯現(xiàn)，中國高凈值人群不僅數(shù)量增長快，而且在資產(chǎn)配置中十分偏好房地產(chǎn)。

豪宅客戶遭遇“挑客”

今年3月下旬以來，長三角受疫情所困，房地產(chǎn)市場近乎全面熄火，上海樓市停擺，周邊城市全面承壓。

6月起，上海終于恢復(fù)新房銷售活動，一口氣上架46個新樓盤，共計超過1.3萬套房源。過去，在同一樓市周期內(nèi)，長三角樓市總是更早啟動，因此被認(rèn)為是全國樓市的“晴雨表”，而上海作為長三角核心，對周圍城市更是能產(chǎn)生漣漪般的影響。

6月13日，上海部分樓盤已經(jīng)率先開啟了認(rèn)購，不少剛需購房者反映，本批次新房供應(yīng)充足、入圍比放寬，許多項目銷售人員告訴客戶大概率不會觸發(fā)積分，感覺買新房比之前容易了。

但對于那些瞄準(zhǔn)“單價10萬+”豪宅樓盤的購房者來說，想順利買一套房子絕非易事。

13日是北外灘新盤虹璽認(rèn)購首日，已經(jīng)關(guān)注該盤許久的購房者張盼(化名)當(dāng)日卻突然被銷售人員告知，首付七成才可認(rèn)購。

“萬萬沒想到這時候樓盤竟然挑客了，之前這個盤在蓄客階段時做過一場直播，那時我問銷售對首付和貸款有什么限制，銷售回答沒有特殊要求，只需要收入流水覆蓋兩倍月供金額即可。”張盼告訴*財經(jīng)，他買的是首套房，按照規(guī)定只需三成五的首付，去年他也曾幾次參與上海市中心區(qū)域熱門樓盤搖號，最終都沒搖上，這次他對第二批次新房開售寄予了很大期望。

相關(guān)資料顯示，該盤位于熱門板塊虹口北外灘，本批次推出379套房源，均價12.15萬/平方米，總價在千萬級別。4月下旬該盤曾開啟線上認(rèn)購，意向登記情況良好，三天就認(rèn)購了770組，認(rèn)購率達(dá)到203%。

“當(dāng)樓盤發(fā)現(xiàn)意向客戶過多后，就會挑選客戶，暗中勸退低首付比例客戶，主要目的是提高回款率、加速資金回籠，當(dāng)然*的就是全款客戶?！币晃蝗A東房地產(chǎn)營銷人士對記者表示。

“我是首套首貸的剛需客戶，樓盤竟然設(shè)置首付七成的門檻，銷售人員對此無法給出合理合法的解釋，只是告知我‘肯定貸不足’?！睆埮握f，他已經(jīng)將事情投訴至政府相關(guān)部門處。

同樣一直在核心區(qū)域豪宅盤里“打新”的康洪(化名)則盯上了第二批次新房中的蘇河世紀(jì)樓盤，該盤地理位置優(yōu)越，毗鄰四行倉庫和靜安大悅城(000031)，擁有蘇河畔一線濱水景觀?？岛槭种杏星f現(xiàn)金，屬于持幣待購“全款族”，但他也不能完全放心，原因是最近盛傳蘇河世紀(jì)會推出“裝修包”，銷售人員對此說法既沒承認(rèn)、也沒否認(rèn)。

“已經(jīng)有至少五六個賣房公眾號說，這個樓盤會附加裝修包，現(xiàn)在過會價格是13.3萬/平方米，而真正的購房落地價格可能會超過14萬/平方米?！笨岛楸硎?。

另一位關(guān)注該樓盤的購房者也對記者表示：“據(jù)說有裝修包，70萬-100萬，銷售現(xiàn)在口風(fēng)很緊。”

但康洪對記者表示，即便最終該樓盤正式公布裝修包價格，只要在能力范圍內(nèi)，自己還是會默默接受，但求能搖到房子成功上車。

在許多郊區(qū)樓盤已經(jīng)宣布不觸發(fā)積分之時，這些核心區(qū)域豪宅盤還能“任性”挑客，可見其搶手程度。研究機(jī)構(gòu)克而瑞表示，上海雖然4-5月因疫情原因全域靜態(tài)管控，但6月新房認(rèn)購重啟后，入市的8個單價10萬元/平方米以上項目均備受熱捧。

房企董事長“搶房”敗北

不止是在上海，長三角的多個核心城市在經(jīng)歷二季度疫情反復(fù)影響后，豪宅市場和普通住宅市場走出了完全不同的分化曲線。

根據(jù)克而瑞數(shù)據(jù)，若以上海單價10萬元/平方米以上、杭州5萬元/平方米以上、合肥3萬元/平方米以上來定義豪宅市場，今年前4個月，上海、杭州、合肥共計成交高端住宅6123套，其中上海單價10萬元/平方米以上住宅共計成交2708套，這些數(shù)字均創(chuàng)近年來新高。

去年上海單價超10萬元/平方米的一手豪宅成交套數(shù)達(dá)到6887，為一線城市之最，創(chuàng)下歷史紀(jì)錄。在今年4月新房銷售活動幾乎完全停止，只是網(wǎng)簽消化了2月、3月簽約新房的情況下，今年前4個月的一手豪宅成交套數(shù)已達(dá)到去年總量的40%。

而6月新房市場開始恢復(fù)后，豪宅成交立馬開閘放水，克而瑞數(shù)據(jù)顯示，僅6月1日-9日，上?？們r3000萬以上的一手豪宅成交共23套。

克而瑞認(rèn)為，上海的高端購買力目前置業(yè)熱情旺盛、實力充裕，首付比例基本都在七成以上。比如：中企海睿濱江項目的意向客戶主要以陸家嘴(600663)從事金融行業(yè)的高收入人群為主；而融創(chuàng)建發(fā)蘇河望項目因積分入圍要求較低，因而80%以上都是年輕客群，父母為子女購置房產(chǎn)，愿意高首付以緩解子女月供壓力。

杭州的豪宅市場也一向火熱，盡管二手房總體已經(jīng)下行許久，但核心區(qū)域的豪宅新盤卻根本不愁賣。

近日，杭州的濱江盛元·觀湖里開盤，共推出288套合院，吸引了788組客戶登記，該樓盤的戶均總價從1600萬—3700萬不等，首房首貸客戶凍資600萬，二套客戶凍資900萬。結(jié)果購房者們發(fā)現(xiàn)就連濱江集團(tuán)(002244)董事長戚金興本人也是搖號大軍一員，而且*他還沒搖中，足以說明在杭州搶一套熱門豪宅有多難。

不久前，杭州的新世界江明月朗園項目開盤，均價超7萬元/平方米，初步登記人數(shù)超過9000，最終入圍公證搖號的家庭就達(dá)到5460戶，整體中簽率低至11%，普通家庭想入圍搖號，需要至少繳滿165個月的社保。

杭州業(yè)內(nèi)人士告訴記者，核心區(qū)域不乏“日光盤”的同時，偏遠(yuǎn)郊區(qū)的房子一點(diǎn)也賣不動，很多區(qū)域的剛需樓盤去化率低至10%左右。

安徽省會合肥樓市整體下行，近期頻出救市政策，但核心板塊的高端項目卻根本不缺客戶。6月16日，位于合肥濱湖區(qū)省府板塊的建發(fā)美的珺和府正式搖號，該盤均價近3萬元/平方米，共計有417組客戶搶66套房，非剛需客戶需要凍資八成首付、不低于362萬元。

豪宅獨(dú)立行情背后

長三角以外，許多一二線城市整體的樓市成交數(shù)據(jù)滑坡嚴(yán)重，但是豪宅卻走出了獨(dú)立行情。

以北京為例，今年5月新房、二手房住宅網(wǎng)簽數(shù)量同比嚴(yán)重下滑，但豪宅市場卻十分火熱，5月下旬海淀北四環(huán)的中建壹品學(xué)府公館開盤當(dāng)日714套房源全部售罄，還有1924人沒搶到房，該盤單價超過10萬元/平方米。

5月中旬，北京海淀的一場豪宅法拍更是吸引眼球，經(jīng)過117輪競拍后，該豪宅最終以1.09億元成交，單價高達(dá)36萬元/平方米。

在豪宅市場表現(xiàn)上，廣州也不甘示弱。去年，據(jù)克而瑞統(tǒng)計，廣州千萬級豪宅成交量*突破了2000套，創(chuàng)下歷史紀(jì)錄。今年僅前5個月，總價超過1000萬的豪宅成交量就達(dá)到了1177套，超越了2019年全年成交量。6月14日，廣州僑鑫匯悅臺一套*豪宅以6330萬元成交，單價達(dá)到了26.8萬元/平方米。

在量價齊跌、樓盤普遍打折的武漢市場，竟然也有“日光盤”。今年4月，位于武昌內(nèi)環(huán)濱江的福星惠譽(yù)月亮灣壹號二期迎來*開盤，300套建面約124㎡至158㎡毛坯房源，均價超過3.2萬元/平方米，在嚴(yán)苛的認(rèn)籌條件篩選下，仍有500組有效客戶進(jìn)入開盤搖號環(huán)節(jié)，最終沒有懸念地實現(xiàn)了開盤售罄。

豪宅的逆行情，從根本上來說與高凈值人群的數(shù)量增長及投資偏好有關(guān)。近年來無論是全球還是中國，高凈值人群數(shù)量都在大幅度增加，全球房地產(chǎn)資產(chǎn)價格也水漲船高。

萊坊國際《2022年財富報告》顯示，全球范圍內(nèi)超高凈值人士(凈資產(chǎn)在3000萬美元以上)數(shù)量在近一年內(nèi)增長了9.3%，相較于一年前增加了5.2萬人。該機(jī)構(gòu)還預(yù)計到2026年全球超高凈值人士的數(shù)量將進(jìn)一步增長28.3%。而且，越來越多的私人資本在涌入房地產(chǎn)，有23%的超高凈值人士計劃在2022年投資房地產(chǎn)。

招商銀行聯(lián)合貝恩公司去年發(fā)布過《2021中國私人財富報告》，其中稱截至2020年年底，中國高凈值人群數(shù)量達(dá)到262萬人，與2018年比增加了約65萬人，年均復(fù)合增長率不斷上升，預(yù)計到2021年底全國高凈值人群數(shù)量將達(dá)約296萬人，持有可投資資產(chǎn)規(guī)模達(dá)96萬億元。

中國高凈值人群不僅數(shù)量增長快，而且在資產(chǎn)配置中十分偏好房地產(chǎn)。根據(jù)任澤平團(tuán)隊的報告，2021年中國實物資產(chǎn)占總財富比重高達(dá)69.3%，主要是指房地產(chǎn)，全國住房市值達(dá)到了476萬億元，而金融資產(chǎn)占比僅為30.7%。2021年中國通貨及存款、理財和房地產(chǎn)規(guī)模占居民總資產(chǎn)的比重為89.6%，同期美國銀行體系和房地產(chǎn)的資產(chǎn)規(guī)模占比僅為33.1%。