福建救樓市的“閩十條”結(jié)果是一場(chǎng)烏龍。
在此前后，包括長(zhǎng)沙、杭州、溫州等地都爆出“當(dāng)?shù)刈〗ú块T找開發(fā)商座談，可能醞釀松綁樓市，包括放松限購(gòu)、減稅，以及降低房貸門檻等舉措”的消息。不過，記者的調(diào)查發(fā)現(xiàn)，這更多是利益方的一廂情愿。
“開個(gè)會(huì)又不代表要救市，房?jī)r(jià)同比還在漲呢，地方政府現(xiàn)在哪有理由救市?！焙鲜∽〗◤d的有關(guān)負(fù)責(zé)人對(duì)本報(bào)記者稱，政府認(rèn)為目前樓市仍然較為穩(wěn)定，過去投資過快導(dǎo)致供過于求，必須要減速，“樓市還得壓一壓?！?/P>
浙江省一位房地產(chǎn)的*人士則告訴記者：“不是地方想救就能救的，沒有得到中央的默許，誰(shuí)也不敢當(dāng)出頭鳥?！睋?jù)他介紹，長(zhǎng)三角地區(qū)樓市降價(jià)明顯，地方政府確實(shí)很痛苦，尤其是浙江，對(duì)土地財(cái)政的依賴度排全國(guó)*；溫州已連續(xù)降價(jià)32個(gè)月，前年、去年GDP增長(zhǎng)分別只有6.7%、7.7%。
隨后，海南、廣東住建系統(tǒng)的有關(guān)負(fù)責(zé)人亦表示，目前均沒有放松樓市調(diào)控的打算。目前海南和貴陽(yáng)推出的措施，也僅僅局限于從住房和土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)上做調(diào)整，努力去庫(kù)存，力圖解決樓市供過于求的矛盾。
無(wú)人敢當(dāng)出頭鳥
明降、暗降，多地降價(jià)風(fēng)暴頻頻上演。
日前，杭州樓盤出現(xiàn)6.8折甩賣，0首付、墊首付已成為各地開發(fā)商促銷重要噱頭，但效果似乎并不明顯，目前已爆出浙江海寧和奉化有開發(fā)商因資金鏈斷裂而破產(chǎn)。
據(jù)統(tǒng)計(jì)，一季度有四個(gè)一線城市和多個(gè)二線省會(huì)城市新房成交量，同比普遍下跌30%左右，這令開發(fā)商乃至地方政府坐立不安。從全局來看，一季度全國(guó)商品房銷售面積同比下降3.8%，銷售額同比下降5.2%；另一個(gè)急劇惡化的是庫(kù)存量，3月末，全國(guó)商品房待售面積52163萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)22.9%。
成交量急劇下滑，引發(fā)了各地松綁樓市猜想，而杭州、溫州、長(zhǎng)沙、福州等政府與開發(fā)商的座談，更被解讀為正在醞釀救市政策。
“閩十條”經(jīng)網(wǎng)絡(luò)的曝光后，福建省隨即否認(rèn)，并表示將嚴(yán)格貫徹、執(zhí)行中央有關(guān)房地產(chǎn)政策。而據(jù)本報(bào)記者調(diào)查，文件實(shí)為政府的“征求意見稿”。
上述湖南省住建廳的負(fù)責(zé)人表示，此前，長(zhǎng)沙住建局確實(shí)找了幾家開發(fā)商座談，但政府絲毫沒有要救市的意思，“只是了解樓市*動(dòng)向，聽取房企提出的意見，政府想給開發(fā)商打打氣，要對(duì)樓市有信心，不要急于降價(jià)拋盤?！?/P>
清明節(jié)前，廣東省也進(jìn)行了樓市的摸底調(diào)查，向各地市發(fā)改局和物價(jià)局下發(fā)通知，要求上報(bào)當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場(chǎng)情況，同時(shí)提出建議，而往年僅要求廣州和深圳上報(bào)。
佛山物價(jià)局的相關(guān)負(fù)責(zé)人告訴記者，上面要求填報(bào)的內(nèi)容包括城市的人口、面積、GDP、樓盤，以及最近3年的住房用地和商住兩用的面積，保障房和商品房的面積，還有房企項(xiàng)目銷售均價(jià)和財(cái)務(wù)狀況。
2012年時(shí)，珠海和佛山出臺(tái)政策救市后被立刻叫停，這次已不敢再輕舉妄動(dòng)。珠海的發(fā)改局和佛山的物價(jià)局內(nèi)部人士均表示：“目前沒有聽說過要救市，沒有中央允許，我們不會(huì)再出頭了，必須跟著國(guó)家政策走。”
但開發(fā)商卻已打著政府將救市旗號(hào)在宣傳。“購(gòu)房者都是買漲不買跌，開發(fā)商希望借宣傳帶動(dòng)房?jī)r(jià)回升?！焙鲜准曳科箐N售負(fù)責(zé)人均對(duì)記者坦言，實(shí)際上，顧大局的很多房企心里都明白，沒到崩盤的時(shí)候，政府現(xiàn)在是不會(huì)出手的。
不一樣的算盤
然而，“房地產(chǎn)綁架了中國(guó)經(jīng)濟(jì)，政府不可能見死不救”的說法，向來為開發(fā)商們津津樂道。一季度GDP同比上漲7.4%，統(tǒng)計(jì)局初步測(cè)算，房地產(chǎn)投資增速下滑拉低固定資產(chǎn)下滑0.7個(gè)百分點(diǎn)。
國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的新聞發(fā)言人盛來運(yùn)表示，一季度確實(shí)發(fā)生了一些分化，一線城市房?jī)r(jià)溫和上漲，部分二線城市房?jī)r(jià)有所松動(dòng)，一些住房存量比較多的三四線城市房?jī)r(jià)出現(xiàn)了下降，但總體上來講房地產(chǎn)市場(chǎng)還是比較穩(wěn)定，而且也是市場(chǎng)調(diào)節(jié)的一個(gè)很正常的表現(xiàn)。
“中央是想讓房地產(chǎn)市場(chǎng)軟著陸，2013年市場(chǎng)暴漲后，又積累了一些風(fēng)險(xiǎn)，現(xiàn)在必須調(diào)整一下才健康，救市也許可以救一時(shí)，但積累的泡沫未來會(huì)很容易破裂，硬著陸對(duì)中國(guó)經(jīng)濟(jì)傷害更大。”建行一位支行行長(zhǎng)接受記者采訪時(shí)分析認(rèn)為，中央和地方的算盤不同的地方在于，地方官員只考慮他任期內(nèi)能采取什么措施來拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)，而中央是從長(zhǎng)遠(yuǎn)的角度考慮如何持續(xù)發(fā)展。
由于今年將有3.5萬(wàn)億元地方債到期，對(duì)嚴(yán)重依賴于土地出讓收入的地方而言，確實(shí)壓力重重。
中國(guó)經(jīng)濟(jì)研究院關(guān)于23個(gè)省土地財(cái)政依賴度排名報(bào)告顯示，土地財(cái)政占總財(cái)政比例*的是浙江，達(dá)到66.27%，浙江承諾以土地出讓收入償還債務(wù)總額為2739.44億元，僅次于北京（樓盤）；其次，天津（樓盤）的依賴度也達(dá)64.56%；排名前五的還有福建、海南、重慶（樓盤）。
一家資信評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)人士告訴記者，目前地方政府賣地開始遇阻，面臨融資難問題，債務(wù)到期后，只能借新還舊；此外，政府開始放開民間資本，也是為了解決資金不足的問題，目前地方的投資計(jì)劃，70%是民間資金在投。
“浙江很多地方都很痛苦，想救又不能救?！鄙鲜稣憬康禺a(chǎn)業(yè)內(nèi)人士直言，因?yàn)榉績(jī)r(jià)還處于高位，另外地方政府也要權(quán)衡，放開限購(gòu)是否有用，實(shí)際上大部分沒有限購(gòu)的城市也在下滑，溫州在去年曾暗中對(duì)限購(gòu)松綁，但結(jié)果還是照跌不誤。
房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)的共識(shí)是，目前對(duì)樓市起關(guān)鍵刺激作用的唯有信貸。
“不需要救市，只要銀行放松信貸就行了?！毙鲁强毓杉瘓F(tuán)湖南項(xiàng)目營(yíng)銷負(fù)責(zé)人對(duì)本報(bào)記者稱，在當(dāng)前下跌預(yù)期較強(qiáng)時(shí)，并不會(huì)因?yàn)榉潘上拶?gòu)而去購(gòu)房；而信貸緊縮增加了剛需成本，轉(zhuǎn)而觀望。
杭州一位銀行高管則稱，銀行放不放貸，由總行說了算，地方左右不了，除非是地方持股的區(qū)域性小銀行，可能會(huì)聽政府旨意，但畢竟總量有限，“總理都說了不能放松貨幣，我們肯定不會(huì)放?！?/P>
上述建行支行行長(zhǎng)表示，從2012年下半年開始，就在限制開發(fā)商和建筑業(yè)的貸款門檻準(zhǔn)入，現(xiàn)在銷售放緩，企業(yè)存在資金鏈斷裂的可能，銀行肯定不會(huì)放貸，“現(xiàn)在所有地方政府承諾以土地作為償債來源的項(xiàng)目，建行都不允許貸款?！?/P>
遠(yuǎn)未到救市時(shí)
面對(duì)樓市的調(diào)整，中央會(huì)允許地方救市嗎？“雙向調(diào)控”的指導(dǎo)又該如何落地？
對(duì)此，盛來運(yùn)表示，相信相關(guān)部門會(huì)緊密跟蹤房地產(chǎn)市場(chǎng)的變化，根據(jù)新變化進(jìn)一步完善房地產(chǎn)調(diào)控的政策，著重建立房地產(chǎn)調(diào)控的長(zhǎng)效機(jī)制，確保房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。
而目前，包括傳出救市消息的多個(gè)地方政府仍處于觀望狀態(tài)。
“要看形勢(shì)發(fā)展如何，如果房?jī)r(jià)同比下降很厲害，肯定要采取措施穩(wěn)定市場(chǎng)，畢竟涉及到很多人的利益?！鄙鲜龊鲜∽〗◤d負(fù)責(zé)人向記者透露，只要同比沒有大跌，政府就不好出手，由于去年房?jī)r(jià)走勢(shì)是前低后高，今年上半年房?jī)r(jià)同比還會(huì)漲，因此上半年不可能考慮救市。
單從數(shù)據(jù)上看，房?jī)r(jià)依然堅(jiān)挺，4月18日公布的3月份70個(gè)大中城市房?jī)r(jià)數(shù)據(jù)顯示，與去年同月相比，新建商品住宅價(jià)格下降的城市僅溫州1個(gè)，其余69個(gè)全部上漲；而環(huán)比價(jià)格下降的城市也只有4個(gè)，持平的城市有10個(gè)，上漲的城市仍有56個(gè)。
“現(xiàn)在市場(chǎng)較為穩(wěn)定，開發(fā)商仍然有信心，有實(shí)力的開發(fā)商也不存在資金斷裂問題?！鄙鲜龊鲜∽〗◤d有關(guān)負(fù)責(zé)人表示，多個(gè)行業(yè)產(chǎn)能過剩，持續(xù)處于下滑態(tài)勢(shì)，但房地產(chǎn)投資卻長(zhǎng)期保持兩位數(shù)增長(zhǎng)，這并不正常，很多投資帶有盲目性，大規(guī)模建設(shè)導(dǎo)致供過于求，積壓過多，市場(chǎng)需要淘汰一些實(shí)力不足的小房企。
海南省住建廳有關(guān)負(fù)責(zé)人對(duì)記者說：“房地產(chǎn)太敏感了，即便海南省想救，也要通過中央的同意，我們現(xiàn)在還沒考慮過這個(gè)問題。目前只會(huì)從土地和住房結(jié)構(gòu)上做些調(diào)整?！?/P>
海南從2013年11月開始，就從結(jié)構(gòu)上進(jìn)行了調(diào)整，試圖進(jìn)行轉(zhuǎn)型升級(jí)解決供需矛盾，降低普通商品住房的比例，增加旅游和商業(yè)用地。三亞（樓盤）更是自4月1日起就不再放行80平米以下戶型建設(shè)，未來10畝以下住房用地也將不再允許報(bào)批。
“房地產(chǎn)也面臨產(chǎn)能過剩，這些舉措其實(shí)是從根本上解決市場(chǎng)供過于求的問題，是地方權(quán)限可以推行的舉措?！焙？谵r(nóng)信社有關(guān)負(fù)責(zé)人稱。
浙江省金融辦有關(guān)負(fù)責(zé)人則告訴記者，是否放開調(diào)控要看是誰(shuí)定的政策，如果是中央，比如限制房貸，地方就沒有權(quán)限放開，如果是地方定的，應(yīng)該可以調(diào)整。
傳言紛擾，實(shí)際上，救不救市的答案并不明朗。現(xiàn)在惟一可以確定的是，樓市還會(huì)繼續(xù)調(diào)整下去。
